2018年10月18日 星期四

論壇與專欄 房地產達人 陳侯勳 熊市賣房 不殺低的技術

事業遭架空房產救命
目前在中國上海擔任房產投資顧問的陳侯勳,起心動念於他曾經在創業路上,狠跌一跤,卻是房產投資及研究房產know-how,讓他有了事業後盾。
30歲時,陳侯勳告別當上班族,在深圳投資電子商務平台,帶領團隊贏得「深圳大學創業大賽首獎」,因創業過度操勞,沒有家族心血管疾病史的他,心跳每分鐘飆破180下,緊急返台做心導管檢查,這才發現創業拼到心肌缺氧。
休養後重返深圳,孰料離開期間遭代理人惡意架空,他竟被保全請出辦公大樓,被以「我們不需要你」狠踢出公司,當時500萬元的投資付之一炬。
「好在赴中國工作時,就跟親友合資購買深圳、北京房產,2間2008年購入的住宅單位,分別持有3年、6年後售出,現金年化報酬率分別有171%、177%。」房產獲利,成為陳侯勳拓展事業重要的一桶金。
台大經濟系畢業不久,他曾是信義房屋第1屆儲備幹部,目前是建中上海校友會房地產群群主,「同學聚會時會發現:很多人加總多年出社會工作總收入,遠不及投資1間房子的資產增長速度。」


房價直直落時,如何賣房?熊市賣房,可稱是房屋買賣的「成交地獄」,房子最難賣時,探底俗俗賣是解套的方法嗎?他遠赴中國以房產投資顧問為業,輔導兩岸房產投資總額超過93億元,他認為房產談判像搭舞台,市場再冷也要塑造很搶手的姿態,談出一個好價。

在一般人眼裡,想靠房地產投資賺錢,易被扣上「炒房」、「投資客」惡名,Art兩岸投資孵化器創辦人陳侯勳卻倡議:「用房地產保護家人。」8歲就跟著父親看房、長大後看著父親著手都更,他信奉房產的威力。

把房子塑造成搶手房
他曾在深圳為預售屋打官司,拆解過上千個房產談判投資問題,「熊市賣房,難度最高。」他說市場價格慘跌,建商資金套牢的房子乏人問津,如何賣?
陳侯勳以中國房市為例,2010年開始,中國政府祭出各種調控政策至2014年第1季,市場從觀望轉為悲觀,買方快速減少,房地產陷入極具挑戰的「成交地獄」,在市場中多數人認定房價會跌時賣房,奮戰的不只是鳳毛麟角的買方,而是整個社會悲觀的氛圍。
「會讓買方心動的是低價房?還是有其他競爭者想要的搶手房?」根據陳侯勳觀察,避免破底也賣不出去的困境,答案竟是後者。把房子塑造成搶手房,像是「搭舞台」,在搭舞台的要價、放價過程,賣方營造1種「我可能會離開」、「我會選別人」的狀態,離開的姿態,會讓買方卸下心房。

1元起標煙火秀 炒紅豪宅物件
10年前陳侯勳在台灣當房產經紀人時,曾經為了銷售台北老豪宅信義鴻禧,大膽嘗試「1元起標,豪宅跨年煙火秀」拍賣,最後以3萬餘元出租上億豪宅一晚,成功炒紅物件,不只吸引媒體報導效應、也招來後續案源,現在的他不當房仲,在房產諮詢顧問工作中,也常透過「活化資產」創新發想。

口才太好反而是弱點
這種「搭舞台」心理戰略,他曾協助上海黃埔區1處賣不掉的樓中樓賣方,10天內高於底價賣出,過程中運用「物件下架」、「不接房仲電話」、「簡訊精確溝通」等技巧,有時「口才太好」反而是談判弱點,避免「行為語言」透露出沒人買的狀態,是一種判談時必要的「姿態」。
「談判可以說謊,但不能違法。」陳侯勳強調:「反對炒房。」房產交易談判之必要,目標是讓對方「感到最大滿意度」下,同意自己的條件。
「中國房市2016年9月迄今的限縮政策,像是四限(限購、限貸、限售、限價),造成市況僵持停頓,台灣目前也處於僵持狀態的末段。」陳侯勳認為:「房產,是經濟的類固醇。」此種時刻,賣房不易,需要一點談判技巧。

陳侯勳「房語錄」
談判中,最高明的「威脅」,是「態度上平淡,條件上恫嚇」;是「沒有殺氣的擺出你的大刀」,是「靜靜的晾著你的大砲」,是讓律師代表你拿「違約求償金明細列表」給對手,但表示上法院很麻煩,建議對方不要違約。

文章來源:https://tw.appledaily.com/finance/daily/20181018/38155140/

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