2015年7月29日 星期三

房地合一,誰才是真正的贏家,下篇



房地合一,誰才是真正的贏家,下篇

半年後「奢侈稅」即將走入歷史
取而代之的將是「房地合一稅制」
新的稅制將對房地產造成何種衝擊?
而這次的「房地合一稅制」改革
誰將是最大的贏家呢?
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上篇文章,我們聊過甚麼是「房地合一稅制」法規條文與解說過法規內容之後,相信大家對於「房地合一稅制」都有相當的瞭解,可是你知道嗎,這次的房地合一稅改,誰將會是最大的贏家呢?本篇會列舉出幾個例子教大家如何避開高稅率的稅制外,還會分析未來2~3年後對房價往後的看法,希望這些做法,可以幫助到真正想買屋的朋友,順利安心成家。
「誠實納稅是國民應盡的義務」,所以買賣房屋有獲利,賣方需繳稅金給予政府,並依照獲利的多寡與持有的時間長短,繳交一定金額的稅金,我認為這是一件合理的事情,目前,除了台灣以外,也有蠻多國家實施類似房地合一的稅制政策,也都讓房屋、土地的買賣更透明更單純,並讓房屋的價格回歸理性的一面。但是,事實真的是如此嗎?下列小銘想舉出幾個避開高稅率的方法與看法,分享給粉絲們參考。
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一、成屋部分
1. 日出條款方式:這是最簡單最安全的方式,根據「房地合一稅制」的課稅範圍來看,只要是在103年1月1日以前取得的房地產或是在103年1月2日到104年12月31日取得者,並持有期間超過2年以上者,皆不被列入「房地合一稅制」課稅範圍,也就是說,只要在該時間點下購屋並持有超過2年以上,就可避開高稅率的「房地合一稅制」。
2. 拉高實價登錄價格:在買賣雙方同意的情況下,買方補些微稅金給賣方,就可拉高實價登錄的價格,之後再以低於或是該實價登錄價格售出,就可避開高額稅金。〈舉例,買方以500萬購入房子,再以實價登錄600萬登錄,之後以低於600萬售出,免課「房地合一稅制」稅金〉
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二、預售屋部分
1. 承接斷頭預售屋:這也是最簡單最安全的方式,不管我們承接多少價格的預售屋,交屋過戶後,實價登錄上的價格都還是當初建商的合約價,所以若是我們承接低於建商合約價的預售屋,並以低於實價登錄價格售出,帳面上的認賠,還是避開了「房地合一稅制」。〈舉例,預售屋建商合約價為1000萬,賣方斷頭以900萬認賠殺出,交屋後實價登錄價格仍為1000萬,此時我們若以990萬售出,帳面上的數字雖然賠售,並且避開高額稅金,但實際上獲利卻達90萬之多〉
2. 拉高實價登錄價格:在建商同意的情況下,買方補些微稅金給建商,就可拉高實價登錄的價格,之後再以低於或是該實價登錄價格售出,就可避開高額稅金。〈舉例,買方以500萬購入房子,與建商協調下以實價登錄600萬登錄,之後以低於600萬售出,免課「房地合一稅制」稅金〉
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、公司法人部分
公司法人投資房地產,只需繳些17%獲利,就可以在短期內進行買賣,真的有這麼好康嗎?
由於公司法人採的是合併年度計算,房產獲利部分可撥給員工當獎金或是增加一些成本〈買公務車、員工薪水、買下一棟房屋...〉,所以獲利部分可縮到最小,甚至毫無獲利,以至於免課「房地合一稅制」,可是大家似乎忘了一點,公司法人還必須繳交5%營業稅,所以是否如同新聞報導上說的,「房地合一稅制」有利於公司法人,那就得看狀況嚕。
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四、未來房市看法
這一年來稅制擾亂了許多想買房子以及想賣房子的朋友,根據統計全台平均每年有40萬戶房屋交易量,而去年僅32萬戶交易量,今年第1季有6萬戶,與去年同期少了4萬戶,合起來總共少了12萬戶,試想,去年與今年初受到擾亂而未買房的民眾與今年下半年想買房的民眾,若是一同於今年下半年購屋,這樣的買氣是否很可怕?
轉貼蘋果地產◎◎◎◎◎房仲公會:少掉的12萬戶交易會回來

1. 短期:由於高稅率的影響,今年底將是賣方的逃命波,賣方為了避開2016年「房地合一稅制」的實行,都希望在今年底前完成售出的動作;而買方呢?由於買方受到「房地合一稅制」課稅範圍的影響,都希望未來在換屋或是售出時,可免課高額稅金,有可能擠進今年下半年的購屋潮,加上去年與今年初尚未購屋的民眾將於下半年搶進,可能造成一波購屋潮。

賣方
買方
心態〈避免未來被課稅〉
逃命波
搶購潮
預估狀況
一堆賣方再賣  ==  一堆買方搶買
預估房價
雖然賣屋的人多,但買屋的也不少,雙方達到持平穩定階段,所以預估將房價不漲也不跌

2.中長期:「房地合一稅制」改革的原因,除了舊制買賣房屋獲利只需繳些微稅金外,還有一點,政府想做莊抽取稅金;而政府規劃的自住6年獲利400萬以下免稅,就是以台北市2000萬的房子,每年漲3%連漲6年來設計的,既然政府都認為房價還會連漲6年,那你們怎麼還聽電視名嘴說會跌呢?

賣方
買方
心態〈不想被課重稅〉
等2年再賣或是含稅墊上去
怕買不到房子
預估狀況
賣方嚴重減少  <<  買方數量穩定
預估房價
雖然買方數量並無增加或搶進,但受到稅制影響,賣方物件嚴重減少,可能造成房價持續緩漲
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五、總結
除了上述所列舉的避稅管道外,像是物件三角簽或是重購退稅等,都是避稅的方法之一,不過小銘認為,投資房產有獲利並且誠實納稅應屬國民應盡的義務,若是透過非法手段逃稅被查出,將得不償失。這次稅改實施後,奢侈稅也將走入歷史,未來台灣將不會再發生賠售賣房子或是贈與賣房子,被亂課重稅導致妻離子散的現象,。
下面2張圖,是經濟日報報導著奢侈稅與實價登錄實施後,房價將跌至10~20%,說起來真的蠻諷刺的,房價除了不像報導上說得跌至10~20%,政策面實施後,稅金反而加諸在下一手買方身上,導致這幾年來全台房價不斷飆漲。未來「房地合一稅制」實施後,房價是否會如同電視上的名嘴說的向下探底,還是因為人性貪婪,將稅金加諸在房價身上,這個我們還須觀察,不過以目前房貸低利率的狀況,搭配動輒30年以上的貸款年限,在未發生金融海嘯與重大疾病〈SARS〉環境下,房價要下跌的空間有限,所以可以肯定的是這次做莊的政府與了解法規的財團與投資客,將是這次稅改最大的贏家。

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  房產評鑑王/大新竹預售屋

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