2015年6月21日 星期日

看慬預售屋PART3

看慬預售屋,預售屋PART3

你知道10個投資客有9個想便宜賣房
而10個自住客裡有9個想賣在最高點
你認為目前房價會跌嗎?我認為:不知道
「歷史不斷的重演,但,人性,始終不變!」
圖片擷取於網路

這次的主題,我想跟大家分享,目前房價為什麼只漲不跌,明明台灣房地產10年多頭10年空頭的循環,為什麼現在只剩多頭走勢,不見空頭行情呢?讓我來舉出3個最近比較常見的狀況吧!

例1:重劃區的土地
重劃區是最近幾年台灣非常火熱的投資區域,有時候重劃區的房地產,甚至價格還超越市區的價格,先來說說重劃區的定義吧:「重劃區是縣市政府主動規劃,將原本無開發或雜亂無章的土地進行徵收,將它重新丈量、重新造路,規劃成棋盤式的格局,已增加土地的經濟效率 
通常土地經過重劃之後,地主大概可以領回50%左右的土地,試想若你是該地主,重劃前土地價格為每坪1萬,經過2年的整修後,可領回一半的土地,您認為土地價格每坪還會只有1萬元嗎?
竹南中大埔重劃區
例2:是英雄、錢是膽
在預售屋投資的世界裡,有句話叫做:「人是英雄、錢是膽 」,預售屋的買方在建商還未將房子蓋好之際,冒著建商可能繞跑、屋子狀況不良的風險,將資金投入在看不到屋況、摸不到實體,沒有任何真實感的一張格局圖上,賭,未來是否有上漲的空間。
若,你是這位預售屋的買方,你將資金丟入建商可能繞跑的風險裡,成屋之後,你甚至願意佛心來著,原價賣給下一位買方嗎?
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例3:帥過頭名言:「我家跟別人家不一樣」
透過實價登錄網站,我們可以很輕易地看到每個地段、每個樓層、每種類型,它的總價與每坪的單價,但,實價登錄卻不會告訴你屋子的座向、屋子的屋況以及屋子是否有附加價值〈例如出租、開店或是辦活動〉。
所以隔壁間不管有沒有裝潢、有沒有比較大間、屋齡比較輕、建材比較好、是不是邊間,我家就是跟別人家不一樣,所以我家一定要賣的比別人家貴,因為我家除了不一樣還帶有感情。
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房價為什麼這幾年下來不會跌,除了上述的原因之外,還有一點就是:「人性」,若你是屋主整修好的房子總共花了1000萬,實價登錄上目前行情1200萬,你願意打個折扣800萬賣給小銘嗎?這也是每個屋主〈不管是投資或自住〉都想在房產撈一筆的原因。
疑?標題上不是寫說:「你知道10個投資客有9個想便宜賣房,而10個自住客裡有9個想賣在最高點」,自住客想賣在高點,除了“人性”,還有一點,就是對房子有感情;而投資客便宜賣房,除了對房子不帶感情外,他當初買房子時,它的價格一定是市場上相當低廉,既然當初買的便宜,整修好之後,也是以有賺就好的心態出脫,所以容易賣的便宜。
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下一篇,小銘想告訴大家,如何與建商談判,讓我們在市場上買到相對低點的預售屋,下一篇告訴您!

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