2015年6月13日 星期六

看懂預售屋PART2

淺談房地產,預售屋PART2

預售屋的潛銷與開賣到底有那些差別
為什麼潛銷的紅單常常造成投資客去搶購
搶購買下來的樓層是否穩賺不賠呢?
圖片擷取於網路

我先來說說潛銷與開賣到底有甚麼分別:
潛銷:通常這個階段,大部分是在開賣的前1~2個月開始,建商準備開始銷售時〈不管是先建後售或是先售後建〉,案場人員都會先找以前曾購買過的老客戶或是市場上大咖投資客進場,並且給予比開賣時還便宜許多的價格優惠這些VIP客戶。
開賣:開賣後,建商會在這個階段開始不斷的放送廣告文案,不管是平面媒體、網路新聞、派報工讀生、路上廣告牆,以這些方式向想購屋的民眾曝光自己的建案,讓一般民眾可以陸續進場購買。
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疑?你是否有疑問,為什麼老客戶與市場大咖投資客,可以買得比一般客便宜,還可以先選樓層棟別?
我來說明一下建商在打甚麼主意,建商在蓋建案時,通常需要靠銀行的融資,才可以取得資金蓋房子,對銀行來說,借錢給建商是一種風險,建商為了減輕銀行對建案銷量的疑慮,會以最優惠的價格吸引這些VIP客戶購買房子,當建商尚未開賣時,建案已銷售一定成數後,銀行就對建商的融資不在有疑慮,而且這些VIP客戶可以馬上決定是否簽約甚至包整棟,這也是建商為什麼願意讓VIP客戶擁有優先選擇權。
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回到本篇的主題,潛銷的預售屋為什麼會造成搶購呢?原因就是在於建商願意比開賣時的價格便宜許多賣給可以馬上做決定的客戶,讓銀行對建商有信心,並且持續融資。

換句話說,只要潛銷期能買到VIP價格,就穩賺不賠嗎?建商就會在開賣時幫VIP客戶撐住價格嗎?
房市景氣好的時候,不管是自住或是投資皆有好幾波的買盤與資金不斷的往房地產灌入,建商開賣後,建商可以很輕易的幫VIP客戶撐住價格,並且不斷地往上調整房價,讓建商的獲利不斷拉高,甚至第3期賣的比第2期貴,第2期賣的比第1期貴,層層把房價往上拉。
若是遇到房市景氣不好時呢?建商與投資客就開始拼命倒貨,形成多殺多的局面,也就是說,第3期賣的比第2期便宜,第2期賣的比第1期便宜,比誰最快把自己手上的物件出脫掉。
所以,穩賺不賠嗎?留給各位粉絲們自己思考嚕!
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下一篇,想告訴大家,你認為目前房價會跌嗎?我認為:不知道,「歷史不斷的重演,但,人性,始終不變」,下一篇告訴您!

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