2014年5月20日 星期二

灣花園(14004)

一、基本資料:
地點:高雄巿前鎮區
房型:2~4房
坪數大小:29~57坪
總樓層數:地上13樓、地下2樓
房屋坐向:三房面西南方
棟數:1棟
銷售:由代銷公司協助
建設公司:良誠建設
物件形式:大樓

樓層戶數:三併(1座電梯)
勘察日期:2014.05
地址:鎮海路82巷
格局:3房2廳2衛
屋齡:屬新成屋
總戶數:36(無店面、純住家)
車位:平面車位約9個(清潔費200元/月)
            機械車位約27個(分上移65萬、中移75萬與下移60萬三種)(清潔費500元/月)
        (只有四房物件可配平面車位;兩及三房只能選機械車位)
            每戶配1個機車位
樓高:3.1米
管理費:70元/坪/月
付款方式:自備2成,貸款8成
完工日:2014年5月
管理方式:24小時保全管理
公設比:32.8%
基金面積:未知,但看起來不大

二、外觀與地理位置:
1.外觀:

將另外補外觀圖

2.地理位置:



3.平面配置:

    A1為四房格局;A2為三房格局;A3為兩房格區。

4.1F格局:

5.A1格局圖:

6.A2格局圖:

三、公用空間:
公設比為32.8%,公用空間有:
一樓:健身房、宴會廳、信箱區..等
頂樓:曬衣區..等

四、價格參考:(主建物+附屬建物及公設部分合計後的平均單價)
三房每坪開價23萬左右,總價1,0XX萬,虛坪為43.96坪,另外加一個B2固定中移機械車位75萬,房價加車價約1,1XX萬。

五、結論:
1.近捷運前鎮高中R5站,走路約10分鐘。
2.生活採買需到巿區或五甲商圈採買。
3.此區以我了解人口普通偏年長,感覺是早期前鎮開發的地方,屬於前鎮舊部落,存在很多公務人員。
4.因屬於新成屋,所以頭期款壓力較重,三房需拿出約2百多萬左右
5.看過兩~四房格局,個人比較推薦三房格局(A2),格局方正,採光很好,風水瑕疵較少;四房次臥風水瑕疵及面隔壁舊大樓,視野不佳;兩房由前陽台進出,面天井,房間採光皆不錯,可看到夢時代。
6.整棟大樓自來水透過德國BWT倍世全自動反況過濾設備進行過濾。
7.全棟只有一台電梯,廠牌為祟友,當天工人也在施工,所以坐電梯都要等一下,只有一個電梯就是有這個壞處。
8.每戶廁所的獨自的自動排煙系統,不會樓下抽煙,樓上也會聞到。
9.四房有配置德國SVAGO烤箱。
10.兩~四房房型皆有配置櫻花牌的烘碗機、電磁爐及抽油煙機;兩~四房房型也有配Panasonic免治馬桶座,而且給的很大方,每間衛浴皆有;每間房型都給一台四合一的暖烘機,冬天洗澡時,比較不會冷;使用防爆防火大門,也是使用感應卡式的進出方式;浴室使用TOTO馬桶。
11.三~四房的兩間浴室皆有對外窗及大理石浴缸;但兩房浴室就沒有對外窗及大理石浴缸。
12.在看房過程,不知什麼原因發現牆上的油漆會脫落,不知是未施工完成,還是..?
13.以相關數據來比較,以永信的亞灣最為合適;以面的道路大小來看,以亞灣勝(估有10米寬);以公設比來比較,以灣花園勝(32.8%);以總價來看,以灣花園勝(估每坪約少約1~2萬);以社區地坪大小來看,以亞灣比較大。
14.以此區的未來性來看,主要還是仰賴亞洲新灣區與輕軌的發展,以長期來看,是可以期待的。


以上小見解。感謝~



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房產評鑑王 

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