2013年7月20日 星期六

開價嚇死人之富宇東方矽谷預售案

最近經過慈雲路,
發現原來富宇九如的銷售中心
換上了紅色一大片的東方矽谷廣告,
標榜台積電3分鐘、園區後花園。
進去銷售中心才知道
是富宇在寶山的新推案,
寶山這個區域雖然真的離園區很近,
但因為機能和發展性不及,
再加上是在都市計劃外的土地
(貸款成數會受限)
導致這一區的房價,始終很低迷。
20年前很多工研究及園區的朋友,
去那邊買人生的第一間房,
例如彤雲山莊,雙溪華廈
到目前房價幾乎20年來沒什麼動,
還是100-200萬,
導致Jerry還有很多園區的朋友同事,手上都還有持有這一區的房子,沒有賣掉
一來因為大都是起家厝
二來主因是因為賣了根本沒賺,也拿不到什麼錢,
還不如拿來出租,報酬率還比較高一點。

因此在寶山這一區,近幾年來大部分的建商都是推豪華別墅
用這一區的好山好水來吸引準備退休、養老養生的竹科高級主管
像之前寶山另一個三期造鎮放翁清境、想望之旅,
也是富宇建設口碑不錯的案子。

但這次看到富宇在這一區大規模推小坪數2-3房的案子,還蠻驚訝的。
尤其當我聽到他們的開價時,差點當場昏倒........
以下先介紹最新收集到的資訊,待會再來聊價格



  • 建設公司:富宇建設
  • 門牌地點:雙豐路旁的巷口內
  • 周邊路寬8米巷道內
  • 基地面積:未知
  • 公設比:30%
  • 總共戶數:住78戶
  • 樓層規劃:地上7樓、地下2樓的華廈
  • 房間規劃:2房、3房
  • 規劃坪數:29~42坪
  • 車位設計:未知
  • 車位價格小85~90萬 大90~95萬
  • 車位數量:未知 
  • 進出車道未知
  • 使用分區:未知
  • 樓層挑高:3米高
  • 建材玻璃兩層的強化玻璃

  • (以上資料,如有疏漏錯誤,請不吝告知指正,謝謝)

    基地位置:

    檢視較大的地圖 

    富宇東方矽谷的地點在
    寶山雙溪國小的後面,三千院附近。
    分兩期開發,第1期78戶,第2期190多戶。
    第1期是2房3房,第2期是2~4房,
    因為建照還未取得在潛銷期間,圖不能帶回。
    這區因為在都計外,容積率應該都不高
    所以只推地上7層高度的華廈,地下二層
    一期共有4棟,2棟是2房四拼,2棟是3房雙拼。一共78戶。

    2房格局,有前後陽台,浴室開窗。
    室內加陽台21坪。這種格局,如果在關埔鐡定很好賣。
    3房42坪,室內加陽台有29坪多,(無雨遮)

    另外有棟的三房衛浴兩間都沒有對外窗,上回有請教建築界的前輩
    為什麼建商明明知道衛浴沒開窗的不好賣,為什麼還要這樣設計
    那位前輩就用很簡單的兩個字回答---"成本"
    有沒有開窗,一坪造價可能會差1-2萬以上
    這也是為什麼市面上還是有很多大樓是衛浴沒有對外窗的主要原因。
    像很多寶X系例的推案,衛浴都沒有對外窗,
    但每坪開價通常硬是比隔壁的建案便宜個1-2萬,
    一坪差個1-2萬,總價就有可能差到40-80萬,
    這樣的價格策略,通常一推出都還蠻熱銷的。 

    回到價格的問題,
    這次富宇東方矽谷推出每坪18-19萬的價格,
    真的是讓我百思不得其解

    就市場面來說
    在這個寶山園區後花園這區,
    以下表剛從永慶購屋網捉下來的資料彤雲山莊為例
    20年左右中古有電梯華廈,
    一坪開價才6-8萬,總價開298萬,還含一個大車位

    而富宇東方矽谷,雖然說是全新的預售案,
    但光一個車位就要80-95萬,
    一坪開價18-19萬,足足是現有中古屋2倍以上的價格,
    而在光復路關埔這區,中古屋和預售屋頂多30-50%左右的價差
    在市場面來說,要一般消費者接受左邊500公尺298萬,
    右邊一樣的大小格局,差不多的生活機能
    只因是全新、知名建商,卻要付出998萬的成本,總價差了3倍以上
    應該是很難讓人接受的.......

    再從建商成本面來說
    一般建商合理每坪開價的速算公式是
    (每坪土地購買成本/奬勵、法定容積倍數+每坪造價成本)*1.3倍=合理每坪開價
    每坪土地在轉換成建坪的成本時
    會因不同土地的容積率、建蔽率及建商在申請建照時
    所取得的容積奬勵而有所不同,
    一般來說速算公式是把土地成本除以3.6-4.5之間。

    每坪造價成本則會因建造的高度、用的建材不同而有所不同,
    但以20樓以下的大樓為例,除了超級豪宅外,一坪成本大都在8-10萬之間
    而像富宇東方矽谷這種7樓以下的,每坪建造成本大約在6萬左右。

    要乘1.3倍是因為
    要去包含建商的人事、行政、利息、銷售成本(15%)及建商要賺的利潤(15%)

    因此以上述建商的成本面去預估,除非富宇買的土地成本超高,
    否則推這個價格,真的很匪疑所思..................

    當然,建商有專業的評估團隊,也較一般消費者能掌握更多的訊息,
    或許富宇有掌握什麼我們不知道的超級大利多,才會如此有所本
    開出這麼一個嚇死人的天價。

    至於真象倒底如何,我想也只能等時間來驗證囉!!



    房產評鑑王 
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