2013年3月15日 星期五

開低走高的高鐵



開低走高的高鐵

站區開發熱鬧登場,縣長也瘋狂!
從半信半疑到潛藏暴利
2015年,也就是兩年後,高鐵的車站將由現行的8站,增加為12站,分別為南港、苗栗、彰化、雲林。其中,兩年半後才通車的苗栗後龍站在縣政府的積極運作下,提前展開招商作業。不只劉縣長,台南站的賴清德縣長,更是公認既投入又專業。本周針對桃園、新竹、苗栗站為您深入追蹤,台中、嘉義、台南留到下周與您分享。這場站體開發的馬拉松,越跑人越多,精采好戲還在後頭。
文.邱明媚  文章摘錄自第1711
台灣高速鐵路全線共設置一二個車站,南港站、台北站、板橋站為與台鐵共構的地下車站,桃園站為地下車站,新竹站為與台鐵共構的高架車站,苗栗站、台中站為與台鐵共構的高架車站,彰化站、雲林站、嘉義站、台南站為與台鐵共構的高架車站,左營站為與台鐵共構的平面車站。板橋站與桃園站雖為相鄰之地下車站,但板橋站與桃園站間的大部分路段皆為高架路線。
今日的高鐵,取代了國內航線,已成為台灣西部走廊上最重要也最快捷的旅運工具,不但有效紓解了不堪負荷的鐵公路運輸,最重要的是讓台灣西部走廊上台灣產業的大動脈,透過十二個站體,有效率的交換資源,網路雲端無法解決的,站體裡的星巴克就成了最佳約會地點,高鐵站體面交內容五花八門,除了購物,客戶,還包括放假的孫子,而工商活動最密集的桃竹苗,高鐵在此處角色則如同雙北市的捷運,對許多人來說已成為無可替代的交通車!

雙北如履薄冰
桃園噴出行情
最火紅的桃園青埔站,由於距離台北車站只要二○分鐘車程,又有機場捷運行李直掛的優勢,青埔站區從二○○九年標售底價仍在每坪八萬到十五萬元之間,次年便來到每坪二九萬元左右,當年度的天價由宜誠建設以每坪五○萬元買下薇閣大股東許調謀的兩塊地後,價格就再也不曾回頭,根據當地仲介表示,許調謀此案至少獲利四倍。而二○一○年宜誠的天價現在看來則是像是底價,近期宜誠將在此推出五○萬元一坪的豪宅,大家拭目以待!

去年十月航空城宣布後的青埔站行情更是只能用瘋狂來形容。
以近期秒殺的「聯上世界」為例,聯上建設在去年年初以每坪五八萬買下的建地,不到一年時間以每坪三三萬均價推出,半天不到,二一五戶銷售一空。同業估算,此案聯上獲利至少一倍,而近期當地預售屋開價早已超過三字頭,成交至少也要二十五萬,所以六、七○萬買地的建商仍有厚利可圖,這股風潮還一路燒到緊臨的中壢市區。有趣的是站體周邊從剛開始的在地建商如宜誠、玖都、巨京,到中悅、竹風、輝泰、寶佳,到遠雄、冠德、華固、太子、長虹、中華電信到國壽的天價標售地上權,進駐特定區的建商,從C咖到A咖,最後是橫跨各界大家都不敢缺席!

重量級站區
散戶止步
目前仲介手中仍有面積約二到三百坪位於青山段的可供銷售物件,開價也要七○萬,算是入門款的商品,這類土地成交價約莫在一億六到三億之間的商品,是近期最熱門的標地,甚至有業者喊出:「放空雙北豪宅,搶進青埔土地」的口號,直接向大戶心戰喊話!(詳見附表二到四)

假議題?
真成交!
而位於航空城蛋黃蛋白區的大園鄉農地和徵收地,從去年八月到十一月短短三個月,光在實價登錄系統裡就可以找出四二筆土地買賣,平均兩天成交一案,從不到百坪到上千坪,價格品項更是五花八門,從每坪一萬三或總價三百萬不等,也有位於高鐵站旁航空城宣布前成交的建地,八八○坪,總價四.七億,每坪五四萬元。農地與徵收地除非當地仲介帶看,按圖索驥,很難一窺全貌。而仲介都是當地有地緣關係的仕紳親友,外來仲介不易存活。相較於風聲鶴唳的雙北房市,整個桃園青埔站站體特定區戰火燎原,一發不可收拾,大戶搶進周邊土地時有所聞,小資也冒著三字頭的天價跟著卡位。周邊房價直逼新北市部分地區,連桃園市政府多次陳情高鐵局想要情商進駐青埔站區,都被高鐵局以財務困難,須有償撥用婉拒。

儘管桃園青埔站確定的利多頻傳,包括兩年內全線通車的機場捷運,桃園機場第三航廈總顧問標已發包,海軍基地全部遷出,國壽天價標下地上權的綜合規劃商場將於三年後正式營運,但截至今日,許多專家學者都還是認為桃園航空城是個政策上的假議題,財務規劃有問題,檢視公辦公聽會場場爆滿,和實價登錄頻繁的成交記錄,卻不禁擔憂徵收困難度越來越高,究竟最後是美夢成真?還是呷緊攏破碗?值得密切觀察。

有人有錢
高鐵造街
而新竹,則又呈現完全不一樣的風采,高鐵新竹站的旅運量一向高於板橋和桃園,而高鐵局在新竹站所擁有的住宅用地約為八.五九公頃,合計五十四筆,大都也已經標售完成,建商早已在站體周邊插旗,沿著站區和中央公園大多已完成開發,儼然成為新竹豪宅聚落。加上滿租的竹北台元科技園區、站體旁國科會撥用的生醫園區,超載的新竹市區和竹科,新竹站已經成為通勤族最密集的地方。人潮帶來錢潮,根據高鐵局站體開發總顧問仲量聯行資深協理侯文信表示,高鐵局將在近期釋出面積高達一萬三千坪的站前第一排商用精華用地,採三○到五○年的地上權設定為合作方式,有效的降低合作方進駐的成本,現成的人潮也確保了商圈的毛利與未來成長的空間,現成的商機早已吸引各方人馬的關注。

看懂竹北
苗栗奉陪
預計在二○一五年七月通車的高鐵苗栗後龍站,則是高端與傳產、鄉土與觀光的綜合體,對絕大多數的人到苗栗除了觀光,過境,很少停留,但是攤開進駐在此地的四百多家廠商名單,便可發現臥虎藏龍。高鐵苗栗站到台北行車半小時,到台中十五分鐘,到新竹更只要八分鐘,竹北的台元科技園區滿租,新竹市區老舊擁擠,注定了往竹南發展。以苗栗後龍的高鐵站為核心,如圖所示,便可察覺苗栗絕非只是個放煙火、看天燈的觀光小縣,不但支持著新竹的生活娛樂系統,同時也成了竹科往南發展和中科往北延伸最佳的選項。苗栗縣政府透過區段徵收,以新台幣二十二億元,取得了站體中十.二公頃的站區精華地段,比高鐵局所擁有的二.五公頃還大四倍,縣政府主導開發當然是當仁不讓。

承辦這項苗栗縣政府高鐵站區招商任務的全球資產管理顧問公司專案經理林建勳表示,將於今年三月正式以數位經貿園區定調招商,擅長觀光行銷的縣政府,還要在站體旁蓋一座代表客家精神的「土樓」旅客服務中心,高達十樓,讓你不下車也難…,企圖之旺盛,有人笑稱縣長劉政鴻打算透過這項站體開發,完成苗栗再造計畫,把光復到今日落後的進度一次補回來。

如果您仔細看看上圖,苗栗後龍站緊緊揪住竹科和中科,趁著高鐵局招商之計,搭上順風便車,確實是高招。而光是站體周邊的產業分布確實擁有極佳的成功要件。

苗栗高鐵站已於本月二十八日動工,是全台第一座環保太陽能高鐵站,劉政鴻縣長加碼放送,在站體旁北勢溪沿線建立親水廊道和七個滯洪公園,非常符合國際天人合一的規劃主流。包括前面所提土樓遊客中心,閩南書院藝文中心,預計投入二一億元,趕在站體啟用前完工啟用,號稱可媲美韓國清溪川。如果配合遠雄健康生活園區BOO案中第一階段趙萬枝醫院的落成,苗栗將加入國際健康照護產業的陣容,確實令人期待。

苗栗縣政府打出五十年+續約二十年一次的開發經營期限,頗像超商賣咖啡第二杯半價的行銷手法,對於合作方的期程,則要求明確的訂定為三年動工,五年完成一半,八年完工, 意思是看清楚慢慢來,一起成長,誠意十足。

至於土地使用分區則又非常靈活,苗栗縣打著高鐵與觀光兩個旗幟,以及包含台積電等國際廠商在苗栗投資的六千億金額的背書,向大家熱情招手,也讓我們看到了高鐵站區開發在未來更多元的面貌。

最後引用苗栗縣政府招商的文案與大家分享高鐵對台灣西部走廊的意義。值得沿線各地方政府開發規劃之參考。



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