2012年9月9日 星期日

看屋筆記/ 如何由平面圖看適合的房子隔局-樓層板、隔間、門篇

通常去看預售屋,代銷除了介紹建案的地點未來的夢外,
也還會特別介紹建材及工法,
記得我前幾次去看預售屋時,對於這些建材、工法完全沒概念,
更別談說怎麼評估、比較
幾乎都是代銷說什麼就是什麼,
完全沒有招架、討論的能力。
剛好在網路上看到這篇,
對這些知識作很深入且圖文並茂的介紹,
覺得很棒,特別轉貼出來跟大家分享囉!!

以下文章轉貼自

如何由平面圖看適合的房子隔局-2



一、樓層板:理論上樓層板是越厚越好,一般結構層厚度約在12~18cm,有些自地自建的透天房子,甚至會灌到20cm,標準結構層大多是15cm厚,再加上鋪面層的水泥、沙與拋光磚約5cm厚度,所以樓層總厚度我們都是抓20cm。
建商售屋的DM廣告,或者代銷小姐告訴我們的樓高,是說板心到板心,舉例來說,號稱房子3米2高的房子,我們要自行扣掉20cm,大約就是我們樓地板到天花板的高度,也就是300cm高,一棟蓋超過10層樓的電梯華廈,主樑高度若是抓60cm,所以我們便可判斷,這房子的最低高度,是240cm,假設日後我們要裝潢天花板,大概又要扣掉5cm(角材厚3cm+6MM的板材厚度+燈具管線需要的間距),因此我們便可自行判斷,房子裝潢完成的低天花高度,大概是235cm。
另外近年來一些較高級的建案,會採用一種「中空樓板」的工法,來改善公寓大樓常令人詬病的上下樓層的隔音問題,基本上就筆者所知,中空樓板就是用一種防火的保麗龍球做吸音的介質及材質震動音波的Buffer,而中空樓板含鋪面最少有25cm厚。如下圖:
[專欄] 爸比話設計04:02.jpg 
二、隔間:電梯華廈的外牆與隔戶牆,大多是厚15cm的RC結構,外牆因為要貼磁磚,所以厚度會在17~18cm左右,但是一些透天的建案,還是有些建商用「加強磚造」的方式在蓋房子,也就是說外牆不是用RC結構(鋼筋水泥),而是用紅磚方式在砌外牆(牆厚8寸,也就是24cm),一般來說「加強磚造」的蓋法,耐震較差,防水性也較差,當然營建成本會較低,若再加上工續錯誤,先把柱子灌預拌混泥土,再來砌磚,而非先砌外牆,再把紅磚與柱頭連接的地方一起灌起來,日後房子滲水的機率會更高…。

至於室內隔間部分,電梯華廈因為樓高,要考慮樓層總載重問題,大多是用輕隔間類的施工模式,隔間骨架是用鍍鋅ㄇ型鋼板,板材是1.2~1.5cm厚的水泥板類的建材所組成,大多骨架內會灌輕質混泥土(也就是一種摻入保麗龍的水泥沙漿)。如下圖:
[專欄] 爸比話設計04:03-1.jpg 
圖一:先組骨架
[專欄] 爸比話設計04:03-2.jpg 
圖二:封板
[專欄] 爸比話設計04:03-3.jpg 
圖三:隔間內配管
[專欄] 爸比話設計04:03-4.jpg 
圖四:隔間內灌輕質混泥土
輕隔間牆骨架規格大多是寬度6.5CM與9.2CM兩種,加上5分板(1.5CM)內外各一片,所以隔間牆的厚度約是9.5CM與12cm二種。
再來談廁所隔間,因為廁所要固定在牆面的設備很多,如馬桶水箱、面盆、毛巾架等等…,所以有些建商浴廁的隔間也會用RC結構,或者砌4寸紅磚的隔間,但是還是有些建商採用輕隔間方式來隔間,這時建造單位會在掛牆設備處,隔間骨架內襯約1.5MM的鍍鋅鋼板,來加強固定在牆面設備的強度,但是這樣會有個缺點,因為通常我們會在浴廁的牆面加裝一些我們會用到的五金配件,如毛巾架,衛生紙架,馬桶刷架、置物架等等五金,但是因為輕隔間內灌輕質混泥土的結構強度不足,我們加裝的五金配件,常常不久會發生鬆脫現象,因此假若我們買的房子,浴廁隔間是用輕鋼架隔間的方式,我們在買五金配件,盡量要買左右固定五金是2顆型的,切勿買左右各一顆的…。如下圖所示:
 [專欄] 爸比話設計04:04.jpg   
三、門:住宅的門依建材不同,約分為大門、房間門、浴廁門、陽台門幾類…。
[專欄] 爸比話設計04:05.jpg 
1.大門:一般電梯華廈三房的隔局,大門尺寸約高210~240CM、寬100~120CM,有時也會做成一大一小的門片型式,這是所謂的「子母門」。如下圖:
[專欄] 爸比話設計04:06-1.jpg 
子母門的寬度大約是140~160CM居多,而高度因為比例關係,至少會高至220~240CM上下。
大門材質有鋼板烤漆門(或硫化銅門,所謂硫化銅只是烤漆的方式不同),較高級的會有鑄鋁,銅刻,鍍鈦..等等,但是現今標準一定都是甲種防火門(簡單說甲種防火門:防火時效2小時;乙種:防火時效一小時。據我所知,以前大門有的有貓眼的,或叫窺視孔,是無法通過防火時效二小時,所以現在的大門都沒有貓眼了)。
2.房間門:尺寸大多是寬90CM、高210CM的標準尺寸,材質大多是木製門居多,有的是實木門,有的是廉價的蜂巢板印刷一層仿木紋PVC薄皮的空心門。如下圖:
[專欄] 爸比話設計04:07.jpg 
所以若我們拿到一張沒有尺寸與標柱尺寸的彩色平面圖,我們可以直接拿公分尺,量一下房間門的尺寸,就可直接量出整個房子的尺寸。舉例來說:若量出房間門是12MM,那麼900MM÷12MM=75,就可判斷這張平面圖是1:75,接著我們再量一下房間寬度若是4.5CM,那麼4.5CM×75=337.5CM,所以房間的寬度是337.5CM…。
3.浴廁門:浴廁門寬度約是75CM與80CM二類居多,當然也有特殊小於75CM的,或者是大於80CM的,至於高度則是190CM居多。
浴廁門的材質為了防水,大部份都是所謂的「塑鋼門」,其實就是一種塑膠材質做成蜂巢結構,再加上塑膠封邊條的一種門片,通常門片下方會有一個百葉孔,功能是要為了通風,保持浴廁的乾燥。如下圖:
[專欄] 爸比話設計04:08.jpg 
浴廁門會較窄,是因為浴廁空間大多較小,因為迴轉半徑的關係,怕門打開時怕撞到馬桶或面盆,所以寬度才會較窄,至於高度190CM是筆者相當不能接受的,因為以前的公寓,糞管大多是在樓地板铣孔,然後再接到垂直糞管,所以浴廁的樓地板還不用墊高10~15CM,但是這種配管方式,有兩個缺點,一是萬一日後糞管出問題,你要到樓下鄰居,去借鄰居的浴廁天花維修,二是這種配管,隔音很差,常常深夜沖馬桶,會產生較大噪音,所以現在蓋的公寓,都直接在自己浴廁墊高,把糞管直接埋在自己浴廁的地板中,因為這樣會使浴廁地板高度高約10~15CM,有的建商因為門框下方與門檻的收尾美觀,沒有把門框抬高,這樣會使的浴廁門高度,大約只剩180CM左右,現在的人超過180CM的比比皆是,不知為何很多建商都指沿用以前蓋房子的標準尺寸與觀念,真是無言…。
4.陽台門:寬度約有75、80、85、90CM四種尺寸居多,高度以210CM為標準,以前的房子大多就是一般上半部嵌一片固定玻璃做為採光的鋁窗,有的人為防盜,還會再加裝一道白鐵門。現今的建案,大多是採用三合一的鋁門。何謂「三合一」?一般指的是防盜、通風(防蚊蟲)、採光。如下圖:
[專欄] 爸比話設計04:09.jpg 





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房產評鑑王 

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