2012年9月2日 星期日

看屋筆記/ 富宇東方明珠-看屋評估(轉)


轉貼自Rachel的幸福房地產筆記


簡評:
富宇東方明珠身為光埔商業區上第一塊推案,知名度高。
社區圖書館示意圖二
除此之外東方明珠最特別的是獨家引進日本最大連鎖書店「紀伊國屋書店」,為社區佔地170坪的圖書館提供專業規劃諮詢指導,是目前全新竹唯一具有此設施的社區住宅。相信對高知識份子雲集的竹科園區與望子女成龍成鳳的爸媽而言會相當的有吸引力。( PS.我原本以為是「紀伊國屋書店」要在社區內開書店,但事後求證應該只是"諮詢指導"而非實際開書店。)














基地位置:新竹市(光埔重劃區)慈雲路
接待中心:新竹市(光埔重劃區)慈雲路、埔頂二路口
投資興建:盛大建設
特色:本案規劃170坪社區閱覽室,另設有 170坪健身房,休閒公設成為本案一大特色。
坪數戶數資料:本案基地面積約1523坪,土地使用分區為商業區,總銷約50億。規劃地上27層、地下5層、總戶數330戶 (住316、店14)、坡道平面車位共452個之大樓社區。建約31~55坪,2~4房,公設比約32%。

售價:住宅每坪約28~32萬,每戶約 800~1600萬;店面每坪約85~100萬;車位價每格約80~130萬。自備30%(含訂簽開15%)





標準配備:YKK氣密窗、Low-E玻璃、電子鎖、ehome系統、德國KRONOTEX木地板、林內廚具、TOTO衛浴。

簡評:
富宇東方明珠身為光埔商業區上第一塊推案,知名度高。

社區圖書館示意圖二
除此之外東方明珠最特別的是獨家引進日本最大連鎖書店「紀伊國屋書店」,為社區佔地170坪的圖書館提供專業規劃諮詢指導,是目前全新竹唯一具有此設施的社區住宅。相信對高知識份子雲集的竹科園區與望子女成龍成鳳的爸媽而言會相當的有吸引力。( PS.我原本以為是「紀伊國屋書店」要在社區內開書店,但事後求證應該只是"諮詢指導"而非實際開書店。)

除了170坪的超大社區圖書館,東方明珠的社區健身房一樣高達170坪哦。

優點:

  • 正臨慈雲路,為光埔區最大計畫道路。
  • 光埔區的連接天橋就在本建案,可以很方便而安全的步行天橋過慈雲路至對面Cosco商圈,生活機能絕佳。
  • 慈雲路直接銜接園區,上班超便利,1分鐘進園區。
  • 離公道五路的交流道只要3分鐘,南北交通往來便利。
缺點:
  • 舉凡目前的關埔區&光埔區,主要道路塞車問題都很嚴重。慈雲路為科學園區入口主要道路,上下班車潮非常多。
  • 目前該區仍在發展中,大約還要1~2年生活機能才會逐漸成形,目前生活機能普普。(不過以東方明珠交屋日期來看,到時生活圈應該已經成形了,對預售屋的客戶來說算是剛剛好囉~)
  • 以主流產品三房來評估,目前銷售中心推的3房必須搭配2個車位購買,以成交25萬/坪計算,總價會超過1400萬,再次挑戰竹科新貴的口袋實力。對新婚小家庭來說會是一個門檻。

獨家優勢:

  • 座西北朝東南面慈雲路,本應受光埔商業區的超高大樓影響而難有大棟距。本物件剛好因3F露臺花園設計之故,臨路退縮高達20米以上(B棟棟距最大),配合慈雲路30米與對面大樓的臨路退縮,棟距60米以上。60米是什麼感覺? 看看竹北光明六路就知道囉~
3F露臺水池花園示意圖
  • 低樓層高度剛好可以俯瞰3F花園水池公設,讓東方明珠的低樓層有特別的賣點。









 


  

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房產評鑑王 

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